【茅ヶ崎の土地】相続税評価額の算定方法は？相続に強い税理士が解説！

茅ヶ崎に土地をお持ちの方で、相続が発生した場合、「この土地の相続税はいくらになるんだろう？」と不安に思う方は多いのではないでしょうか。

土地の相続税評価額は、相続税の額を決定する上で非常に重要な要素です。

しかし、評価額の算定には専門的な知識が必要で、初心者の方がご自身で正しく計算するのは困難です。

誤った評価は、相続税を過大に納めることにつながることもあります。

この記事では、茅ヶ崎の相続に精通した税理士法人シーガルが、相続税評価額の算定方法をわかりやすく解説します。

この記事を読むことで、茅ヶ崎の土地の相続税評価額の算定方法を正しく理解し、相続税を節税できる可能性があります。

土地の相続税評価額の基礎知識

土地の評価は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類

土地の相続税評価額を算定する方法には、主に以下の2種類があります。

• 路線価方式：
  路線価が定められている地域で適用される方法。
  茅ヶ崎市内の多くの地域で採用されています。

• 倍率方式：
  路線価が定められていない地域で適用される方法。
  固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

どちらの方式で計算するかは、国税庁サイト（令和7年　財産評価基準書路線価図・評価倍率表）から評価したい土地に路線価が定められているかどうかで判断します。

茅ヶ崎駅前の路線価図を調べてみました。

例えば赤く囲った土地を評価したい場合、路線価は「470B」と記載されています。

つまりこの茅ヶ崎の土地には路線価は定められていることから、路線価方式で評価することとなり、路線価は47万円になります。

路線価で単純計算するだけでは相続税の過大納税の可能性あり！

路線価図を調べ、ご自身の土地に面した道路の路線価を把握しただけでは、正しい相続税評価額は算出できません。

なぜなら、土地の形状や状況に応じて「補正」が必要だからです。

補正を考慮しないと、実際の価値よりも高い評価額になってしまい、結果として相続税を多く払うことになります。

ここでは「不整形地補正」について紹介します。

上記２つの土地は、どちらも地積は100㎡で路線価は47万円ですので、「路線価×地積」で土地の相続税評価額を算定すると47万円×100㎡＝4,700万円になります。

不整形地を仮に売却する場合には、整形地よりも売却価額は低くなることが一般的ですので、整形地と不整形地の評価額が全く同じということには違和感があります。

そのため、不整形地の場合には、整形地に対して形がいびつな度合いに応じて「不整形地補正」を行い、相続税評価額を下げることができます。

つまり、地積×路線価で単純計算するよりも相続税評価額が小さくなり、相続税も小さくなります。

今回は不整形地補正を例に記載しましたが、相続税評価額の算出には他にもたくさんの補正があります。

茅ヶ崎の土地の相続税評価額の算定方法

茅ヶ崎の土地は路線価が定められている場所が多く、路線価が定められている土地の相続税評価額は、路線価を基に計算します。

しかし、単に面積を掛けるだけでなく、様々な要因を考慮して評価額を下げることが可能です。

土地の評価額を下げることが出来れば、相続税も節税することが出来ます。

路線価方式による計算（一般的な宅地の場合）

基本的な計算式は以下の通りです。

路線価×奥行価格補正率×土地の面積＝相続税評価額

この式に出てくる「奥行価格補正率」とは、道路に面した土地の奥行きが長すぎたり短すぎたりする場合に、その不便さを考慮して評価額を減額する補正です。

相続税評価額を下げるための補正項目

相続税評価額を下げるための補正は、奥行価格補正だけではありません。

茅ヶ崎の土地に多い、以下のような特徴を考慮することで、評価額を下げることができます。

• 不整形地補正：
  土地の形がいびつな場合。

• がけ地補正：
  土地の一部ががけ地になっている場合。
  私道：
  土地に私道が含まれている場合。

• 騒音や日照：
  道路の騒音や、土地の形状による日照不足など。

• 墓地：
  周囲に墓地がある場合

ここに記載した内容以外にもたくさんの「補正」があります。

（参考）国税庁｜令和７年分土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表

【事例】税理士の現地調査で評価額が大幅減額

税理士法人シーガルでは、過去に茅ヶ崎市の土地で、お客様が考えていた価格よりも相続税評価額を大幅に減額した事例が多くあります。

今回は３つの事例をご紹介します。

茅ヶ崎市のA様のケース：がけ地補正

お客様ご自身で路線価を調べ、路線価×地積で土地の評価額を単純計算されていました。

しかし、税理士が現地を調査したところ、土地の大部分が隣接するがけ地の影響を受けており、土地の有効活用が難しいことが判明。

この「がけ地補正」を適用することで、評価額を大幅に引き下げ、相続税を数十万円減額することができました。

（参考）国税庁｜がけ地等を有する宅地の評価

茅ヶ崎市のB様のケース：私道

茅ヶ崎市の「私道」をお持ちのお客様がいらっしゃいました。

私道の評価は私道の使い道や状況によって、評価方法は大きく異なります。

税理士が私道の使い道や状況を調査したところ、公衆的な私道であることが判明しました。

公衆的な私道については土地の評価額をゼロ円で評価することができますので、お客様の当初の想定よりも相続税を数十万円減額することができました。

（参考）国税庁｜私道の評価

（参考）国税庁｜不特定多数の者の通行の用に供されている私道

茅ヶ崎市のC様のケース：周辺墓地

C様からは、所有する土地の「隣が墓地」であるため、相続税の評価額を下げることは出来ないか？とご相談をいただきました。

税理士が現地を調査し、その土地が「利用価値が著しく低下している土地」に該当することを確認しました。

結果的に土地の評価額を10％減額することができ、相続税を数十万円減らすことができました。

（参考）国税庁｜利用価値が著しく低下している宅地の評価

このように、机上では分からない土地の特性を見つけ出し、適正な評価を行うことが、節税につながります。

茅ヶ崎の相続税申告は税理士法人シーガルへ

相続税評価額の算定は、知識と経験がなければ、正しく行うことが非常に困難です。

特に茅ヶ崎の土地は、地形や環境が複雑な場所も多いため、地域の特性を熟知した茅ヶ崎の税理士に相談することが重要です。

税理士法人シーガルは、茅ヶ崎に根ざした相続の専門家として、お客様の土地を徹底的に調査し、最大限の節税を考慮した評価額を算定します。

茅ヶ崎の土地の相続税評価額の算定でお悩みの方や、茅ヶ崎の相続税申告の依頼先をお探しの方は、ぜひ税理士法人シーガルにご相談ください。

既に相続が発生している方のご相談は無料ですので、まずは、無料相談からお気軽にお問い合わせください。