【税理士解説】借地権・旧借地権の相続税評価と相続後の売却について

「借地権を相続したけれど、相続税の評価はどうなるの？」

「借地権と旧借地権で評価方法は違う？」

「借地権と旧借地権は売却できる？」

借地権は、土地の所有権がないにも関わらず、相続税の課税対象となる「財産」として扱われます。

その評価方法は専門的で複雑であり、相続が得意な税理士であっても借地権の取扱いにはとても慎重になります。

この記事では、借地権および旧借地権の相続税評価について、どのように相続税評価額を算定するのか、借地権および旧借地権は売却できるのかについて税理士法人シーガルが分かりやすく解説します。

相続税の対象となる借地権とは？

評価対象となる借地権の定義

まず借地権とは、「第三者から土地を借り、地代を支払い借りた土地の上に建物を建てる権利」です。

相続税法上、課税対象となる借地権は、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」に限定されています。

したがって、「建物以外のもの（構築物など）の所有を目的とする賃借権」については、含まれておりません。

借地権は借地借家法によってその存続期間が保証され、借地人に契約更新請求権や建物買取請求権が付与されており、借地権の譲渡や収用も認められているため、土地の所有権がなくとも、経済的価値があるとみなされ、借地権は相続税の課税対象となります。

旧借地権と現行の借地権の違い

借地借家法は1992年（平成4年）8月1日から施行されました。

1992年（平成4年）8月1日より前に賃貸借契約が成立した借地権を「旧借地権」と呼び、旧借地法に基づいて従前の内容で存続しています。

旧借地法は、バブル経済期などを経て、土地利用の硬直化や新規の借地供給の停滞が問題となり、現行の借地借家法が制定されました。

旧借地法は借地人にとって有利であり地主にとっては不条理で不利な内容もあったので、現行の借地借家法は、旧借地法に比べて地主にやさしく、借地人に厳しい内容とすることで、地主に土地を貸しやすくして市場に貸地を増やす目的があります。

また、旧借地法においては旧借地権のみが存在していましたが、借地借家法においては、「普通借地権」、「定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」が存在します。

借地権・旧借地権の相続税評価の計算方法

借地権および旧借地権の相続税評価額は、原則として、以下の計算式で求められます。

借地権の評価

借地権の価額 ＝ その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額 × 借地権割合

貸家建付借地権の評価

貸家建付借地権の価額 ＝ 借地権の価額 － （借地権の価額×借家権割合×賃貸割合）

借地権の取引慣行がない場合

借地権の設定に際して権利金の授受がなく、また、借地権の設定された土地が売買される場合でも、対価の全てを土地の所有者が受領するなど、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権については、例外的に評価しないとされています。

借地権・旧借地権は売却できるのか？

借地権・旧借地権について売却は可能です。

土地所有者にも売却できますし、土地所有者以外の第三者にも売却することも可能です。

なるべく高値で売却したい等いい条件で交渉したい場合には、土地所有者に売却するのがおすすめです。

また、土地所有者以外の第三者に売却する場合、土地所有者の許可が必要になるなどの手間や譲渡承諾料や名義書き換え料などの費用がかかるのが一般的です。

参考までに譲渡承諾料や名義書き換え料などの費用は、借地権価格の10％程度が一つの目安とされており、この目安額に条件変更、更新料、借地期間を考慮して交渉し決定されます。

借地権の相続税評価で税理士に相談すべき理由

• 節税対策
  土地の自用地評価には、不整形地やがけ地など、様々な補正が関わります。
  単純に路線価×地積×借地権割合でも申告することはできますが、これらの補正を適用することで、借地権の評価額も大きく変わり、支払う相続税額を節税することができます。
  

• 適正な借地権評価額の算定
  借地権の評価はとても複雑です。
  仮に誤った評価額を算定して過少申告になってしまった場合、多額のペナルティが生じる可能性があります。
  適正な借地権評価額を算定し、申告するためにも借地権の評価に詳しい税理士に依頼することをオススメします。

税理士法人シーガルは、複雑な不動産評価を含む相続税の専門家です。

借地権の相続でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。